Kiracının kiraladığı taşınmazı, mülkiyet sahibi ( ev sahibi ) olan kiraya veren harici başka bir gerçek veya tüzel kişiye kiralamasına alt kira ilişkisi denir. Türk Borçlar Kanunu’nda alt kira ilişkisi 322.madde ile ele alınmıştır.  TBK m.322/1 “ Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. “  İlgil kanunun birinci fıkrasına bakıldığı zaman, kiraya verene herhangi bir zarar verecek değişikliğe sebep olmaksızın, kiralanmış taşınmazın hem kullanım hakkını hem de tamamen veya kısmen kiralanabilmesi kanun düzenlemiştir.  Alt Kira kurulduğu zaman, Kiraya Veren ( Mülkiyet Sahibi / Ev Sahibi ), İlk Kiracı ve Alt Kiracıdan oluşan üçlü bir ilişki meydana gelmektedir. Yani burada “ Alt Kiracı “ olarak nitelendirdiğimiz kişi daha basit tabiriyle “ Kiracının Kiracısı “ olmaktadır. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında herhangi bir değişiklik oluşmamaktadır. Alacağın devri hükümlerine tabi olan olan bu devirde kiracı, kiralananı kullanma hakkını üçüncü bir kişiye devretmektedir.  TBK m.322/2 “ Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. “  İkinci fıkra dikkate alındığında belki de uygulamadaki en kritik sorunlara yol açan alt kira ilişkisi kurulma şartı olan “ kiraya verenin yazılı rızası “ düzenlenmiştir. Bu fıkra uyarınca, her ne kadar ilk fıkrada kiraya verene bir zarar getirmedikçe alt kira ilişkisi veya kullanım hakkı devri kurulacaksa da eğer ki kiraya verenin “ yazılı rızası “ bu konuda mevcut değilse söz konusu sözleşme ve devirler hukuken geçersiz olacaktır.  Buradaki yazılı şekil şartı bir ispat şekli değildir. Kanunun maddesinde açıkça yazan bu şart bir geçerlilik şartıdır. TBK m.322/3 “ Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. “  Son fıkrada ise: Kiraya verenin, kiralananı başka tarzda kullanılmasını önlenmesini ve kiralanan taşınmazın özen gösterilerek kullanılmasını alt kiracıdan talep etme konusunda hak ve yetki sahibi olduğu düzenlemektedir.  Kira konusu taşınmazın özenle kullanılması yönünden  alt kiracı hem ilk kiracıya hem de asıl kiraya verene karşı sorumludur. Aksi halde ihtarda bulunabileceği gibi, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesine dayanarak alt kira sözleşmesi de sonlandırabilir.  Önemle belirtmek gerekir ki: Alt kiracının, kiralanan taşınmazdaki kira süresinin, ilk kiracının yani alt kiracıya taşınmazı kiraya verenin kira süresinden uzun olması mümkün değildir. Konuya ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 1030 Karar numaralı 14.11.2001 tarihli Kararı:  “ Taraflar, diğer borç doğuran akidler gibi karşılıklı olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilirler ( ikale ). Davacı kiralayan ile kiracısı olan ( dava dışı ) Tansaş da aynı yola başvurarak kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ( sözleşme ) ile sona erdirmişlerdir. Burada hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır. Zira davacı belediyenin ( ikale ) suretiyle kira sözleşmesini ortadan kaldırmasında üstün bir meşru menfaate sahip olmadığı ( aksi iddia ve ispat edilmediği sürece ) söylenemez. Fakat ilk kiralayan ve kiracı sırf alt kiracıyı zarara sokmak için ilk kira sözleşmesini bozmuşlarsa BORÇLAR KANUNU. mad. 41/2'de öngörülen genel davranış kuralını ihlal ettikleri için davalıya vermiş oldukları zararı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Bu hükme göre, "Ahlaka mugayir bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs... o zararı tazmine mecburdur". Bunun da ayrı bir davada ileri sürülüp ispat edilebilmesi gerekir “  Alt kira ilişkisi ve kullanım hakkının devri her ne kadar Kira Hukuku’nun küçük bir alt başlığı gibi gözükse de kendi içerisinde oldukça detaylı ve yargılama sırasında dikkatle üzerinde durulması gereken konular içermektedir.  Yazımızda, konu başlığımız ve ilgili kanun maddesi nispeten daha genel durumlar çerçevesinde yorumlanmıştır. Her olay kendi içerisinde değerlendirilmeli ve varsa istisnai hükümler ve emsal kararlar dikkate alınmalıdır. Dolayısıyla yazımıza konu bir olayla karşı karşıya olduğunuzda profesyonel bir hukuki destek almak son derece elzem bir tercih haline gelebilmektedir.